Casa in Italia da non residente: affitto, vendita, IMU

Di Andrea Matera, Dottore Commercialista e Chartered Accountant (ICAEW, ACCA) · Aggiornato il 22 ottobre 2026

IMU per i non residenti

L'immobile in Italia di un non residente di norma non è abitazione principale, quindi l'IMU è dovuta con l'aliquota deliberata dal comune, in due rate entro il 16 giugno e il 16 dicembre. Dall'estero si paga con F24 o con bonifico secondo le istruzioni del comune.

Riduzione del 50%: spetta su una sola unità abitativa, non locata né data in comodato, posseduta da non residenti titolari di pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l'Italia (totalizzazione dei contributi italiani ed esteri) e residenti nello Stato di assicurazione estero che eroga la pensione (art. 1, comma 48, L. 178/2020; Ris. MEF 5/DF/2021). La TARI è ridotta di due terzi. Per la riduzione IMU va presentata la dichiarazione IMU.

Affitto: cedolare secca, IRPEF e affitti brevi

• Il reddito da locazione di un immobile italiano è tassato in Italia anche se vivi all'estero, e va presentata la dichiarazione dei redditi italiana.
• Cedolare secca: disponibile anche ai non residenti per le locazioni abitative (Circ. AdE 26/E/2011), al 21% o al 10% per i contratti a canone concordato.
• Affitti brevi (fino a 30 giorni): cedolare al 21% per un immobile scelto dal contribuente e al 26% per l'altro (L. 213/2023); dal 2026, con tre o più appartamenti l'attività si presume d'impresa e la cedolare non è applicabile (L. 199/2025). Serve il codice identificativo nazionale (CIN).
• In alternativa, IRPEF ordinaria sul canone ridotto del 5% forfettario.

Vendita: quando la plusvalenza è tassata

La plusvalenza è tassata se l'immobile è venduto entro cinque anni dall'acquisto o dalla costruzione, salvo che sia pervenuto per successione o sia stato adibito ad abitazione principale del venditore o dei familiari per la maggior parte del periodo (art. 67, comma 1, lett. b, TUIR). Si può optare per l'imposta sostitutiva del 26% direttamente nell'atto, tramite il notaio.

Per gli immobili su cui sono stati eseguiti interventi Superbonus conclusi da non più di dieci anni si applica la lettera b-bis (L. 213/2023, art. 1, comma 64). I terreni edificabili sono sempre tassati.

E nel tuo Paese di residenza?

• Germania: i redditi da immobili italiani sono di norma esenti, ma alzano l'aliquota sugli altri redditi (Progressionsvorbehalt).
• Francia: l'affitto si dichiara anche in Francia, che riconosce un credito pari all'imposta francese corrispondente.
• Spagna: l'affitto si dichiara con credito per l'imposta italiana; per beni all'estero oltre 50.000 € per categoria c'è l'obbligo informativo (modelo 720).
• Regno Unito, Stati Uniti, Australia: il reddito si dichiara e si recupera l'imposta italiana con il foreign tax credit.

Sono indicazioni generali: va sempre verificata la convenzione applicabile.

I rischi

• Dimenticare l'IMU o la dichiarazione dei redditi italiana per gli affitti.
• Pagare le imposte in Italia e di nuovo nel Paese di residenza senza credito d'imposta.
• Vendere senza aver calcolato la plusvalenza e le imposte nel Paese di residenza.

Come lo risolviamo

• Calcoliamo IMU, eventuale riduzione e imposte sugli affitti, e scegliamo il regime più conveniente.
• Presentiamo la dichiarazione italiana da non residente.
• Pianifichiamo la vendita prima del rogito, coordinando Italia e Paese di residenza.

Stai ancora comprando? L'acquisto (imposte, agevolazione prima casa per gli italiani emigrati all'estero, due diligence) è trattato nella pagina del servizio immobiliare.

Domande frequenti

Informazioni di carattere generale aggiornate al 22 ottobre 2026: non sostituiscono una consulenza sul tuo caso.