In het kort
- Voor een niet-inwoner is het huis in Italië geen hoofdverblijf: de IMU (gemeentelijke onroerendgoedbelasting) is verschuldigd, met betaaldata 16 juni en 16 december.
- Er geldt een IMU-korting van 50% op één niet-verhuurde woning in bezit van gepensioneerden met een pensioen dat is opgebouwd via internationale samentelling (totalizzazione) met Italië en die wonen in de staat die het pensioen uitkeert (art. 1, comma 48, L. 178/2020).
- Huurinkomsten worden in Italië belast met IRPEF (inkomstenbelasting) of met de cedolare secca (vlaktaks op huurinkomsten: 21%, 10% bij gereguleerde huur; 26% op kortverhuur vanaf de tweede woning).
- De meerwaarde wordt belast als je binnen vijf jaar na aankoop verkoopt, behoudens uitzonderingen; tien jaar voor woningen met Superbonus-werkzaamheden.
IMU voor niet-inwoners
De woning in Italië van een niet-inwoner is normaal gesproken geen hoofdverblijf, dus de IMU is verschuldigd tegen het tarief dat de gemeente vaststelt, in twee termijnen uiterlijk op 16 juni en 16 december. Vanuit het buitenland betaal je met een F24-formulier of per bankoverschrijving volgens de instructies van de gemeente.
Korting van 50%: geldt voor één woning, niet verhuurd en niet in bruikleen gegeven, in bezit van niet-inwoners die een pensioen ontvangen dat is opgebouwd onder een internationaal verdrag met Italië (samentelling van Italiaanse en buitenlandse premies) en die wonen in de buitenlandse verzekeringsstaat die het pensioen uitkeert (art. 1, comma 48, L. 178/2020; Ris. MEF 5/DF/2021). De TARI (afvalstoffenheffing) wordt met twee derde verlaagd. Voor de IMU-korting moet je een IMU-aangifte indienen.
Huis in Italië verhuren: cedolare secca, IRPEF en kortverhuur
- Huurinkomsten uit een Italiaanse woning worden in Italië belast, ook als je in het buitenland woont, en je moet een Italiaanse aangifte inkomstenbelasting indienen.
- Cedolare secca: ook beschikbaar voor niet-inwoners bij woningverhuur (Circ. AdE 26/E/2011), tegen 21% of 10% bij contracten met een gereguleerde huurprijs (canone concordato).
- Kortverhuur (tot 30 dagen): cedolare van 21% voor één woning naar keuze en 26% voor de andere (L. 213/2023); vanaf 2026 wordt verhuur van drie of meer appartementen vermoed een ondernemingsactiviteit te zijn en is de cedolare niet van toepassing (L. 199/2025). Je hebt de CIN (nationale identificatiecode) nodig.
- Als alternatief gewone IRPEF over de huur, verminderd met een forfaitaire aftrek van 5%.
Huis in Italië verkopen: wanneer de meerwaarde belast is
De meerwaarde is belast als de woning binnen vijf jaar na aankoop of bouw wordt verkocht, tenzij ze via erfopvolging is verkregen of het grootste deel van die periode het hoofdverblijf van de verkoper of zijn gezinsleden is geweest (art. 67, comma 1, lett. b, TUIR). Je kunt rechtstreeks in de akte, via de notaris, kiezen voor de vervangende belasting van 26%.
Voor woningen waaraan Superbonus-werkzaamheden zijn uitgevoerd die niet meer dan tien jaar geleden zijn afgerond, geldt letter b-bis (L. 213/2023, art. 1, comma 64). Bouwgrond is altijd belast.
Belasting op je Italiaanse huis in je woonland
- Duitsland: inkomsten uit Italiaans vastgoed zijn in de regel vrijgesteld, maar verhogen het tarief over je overige inkomen (Progressionsvorbehalt).
- Frankrijk: de huur wordt ook in Frankrijk aangegeven, dat een verrekening verleent gelijk aan de overeenkomstige Franse belasting.
- Spanje: de huur wordt aangegeven met verrekening van de Italiaanse belasting; voor buitenlandse bezittingen boven 50.000 € per categorie geldt een informatieplicht (modelo 720).
- Verenigd Koninkrijk, Verenigde Staten, Australië: je geeft het inkomen aan en verrekent de Italiaanse belasting via de foreign tax credit.
Dit zijn algemene aanwijzingen: het toepasselijke belastingverdrag moet altijd worden getoetst.
Wil je weten wat dit voor jouw situatie betekent?
In een online consult met Andrea Matera, in het Italiaans of Engels, analyseren we je situatie en vertellen we je wat je moet doen, voordat het een probleem wordt.
30 minuten 150 € + btw · 60 minuten 300 € + btw · met schriftelijk advies 450 € + btw
Risico's van een huis in Italië als niet-inwoner
- De IMU of de Italiaanse aangifte inkomstenbelasting voor huurinkomsten vergeten.
- Belasting betalen in Italië en opnieuw in je woonland, zonder belastingverrekening.
- Verkopen zonder de meerwaarde en de belasting in je woonland te hebben berekend.
Zo regelen we de belastingen op je huis in Italië
- We berekenen de IMU, een eventuele korting en de belasting op de huurinkomsten, en kiezen de voordeligste regeling.
- We dienen je Italiaanse aangifte als niet-inwoner in.
- We plannen de verkoop vóór de notariële akte en stemmen Italië en je woonland op elkaar af.
Ben je nog aan het kopen? De aankoop (belastingen, het voordeel voor een eerste woning voor Italianen die naar het buitenland zijn geëmigreerd, due diligence) komt aan bod op de pagina van de vastgoeddienst.
Veelgestelde vragen
Kan ik als niet-inwoner kiezen voor de cedolare secca?
Ja, bij woningverhuur: 21%, of 10% bij contracten met een gereguleerde huurprijs.
Betaal ik belasting in Italië als ik mijn huis na vijf jaar verkoop?
In de regel niet, behalve in de Superbonus-gevallen (tien jaar) en bij bouwgrond. Je moet wel nagaan hoe de verkoop in je woonland wordt belast.
Wie betaalt de IMU als een woning meerdere eigenaren heeft?
Elke eigenaar voor zijn eigen aandeel.
Heb ik recht op de IMU-korting van 50%?
Ja, als je pensioen is opgebouwd via internationale samentelling met Italië en je woont in de buitenlandse staat die het uitkeert. De korting geldt voor één woning, die niet verhuurd of in bruikleen gegeven is.
Wat kost een consult bij Andrea Matera?
Een online consult kost 150 € + btw voor 30 minuten, 300 € + btw voor 60 minuten en 450 € + btw met een schriftelijke samenvatting en een plan van aanpak. Het consult vindt plaats via videogesprek, in het Italiaans of Engels, waar je ook bent.
Gerelateerde gidsen
- In het buitenland wonen met een Italiaans pensioen of inkomen: waar betaal je belasting
- Erfbelasting en schenkingen tussen Italië en andere landen
- Italië verlaten: hoe je echt ophoudt fiscaal inwoner te zijn
Meer weten: Vastgoeddienst: een huis kopen in Italië
Algemene informatie, bijgewerkt op 22 oktober 2026: geen vervanging voor advies over jouw situatie.
Weet je niet waar je moet beginnen?
De gratis Belastingcheck wijst je in een paar minuten de weg. Voor een strategie op maat boek je een consult met Andrea.
← Terug naar: Verhuis of woon je in het buitenland?
