En bref
- Pour le non-résident, la maison en Italie n'est pas une résidence principale : l'IMU (impôt foncier local) est due, avec des échéances au 16 juin et au 16 décembre.
- Une réduction de 50 % de l'IMU est prévue sur un seul logement non loué détenu par des retraités titulaires d'une retraite acquise en totalisation internationale avec l'Italie et résidant dans l'État qui la verse (art. 1, comma 48, L. 178/2020).
- Les loyers sont imposés en Italie à l'IRPEF ou à la cedolare secca (impôt forfaitaire sur les revenus locatifs : 21 %, 10 % en loyer conventionné ; 26 % sur les locations courtes au-delà du premier bien).
- La plus-value est imposée si vous vendez dans les cinq ans suivant l'achat, sauf exceptions ; ce délai est de dix ans pour les biens ayant bénéficié de travaux Superbonus.
IMU des non-résidents : échéances et réduction de 50 %
Le bien immobilier en Italie d'un non-résident n'est en principe pas une résidence principale ; l'IMU est donc due au taux voté par la commune, en deux versements au plus tard le 16 juin et le 16 décembre. Depuis l'étranger, elle se paie par F24 ou par virement, selon les instructions de la commune.
Réduction de 50 % : elle s'applique à un seul logement, ni loué ni prêté à usage (comodato), détenu par des non-résidents titulaires d'une retraite acquise en régime de convention internationale avec l'Italie (totalisation des cotisations italiennes et étrangères) et résidant dans l'État d'assurance étranger qui verse la retraite (art. 1, comma 48, L. 178/2020 ; Ris. MEF 5/DF/2021). La TARI (taxe sur les déchets) est réduite des deux tiers. Pour la réduction d'IMU, il faut déposer la déclaration IMU.
Louer une maison en Italie : cedolare secca, IRPEF et locations courtes
- Le revenu locatif d'un bien immobilier italien est imposé en Italie même si vous vivez à l'étranger, et la déclaration de revenus italienne doit être déposée.
- Cedolare secca : accessible aussi aux non-résidents pour les locations d'habitation (Circ. AdE 26/E/2011), au taux de 21 %, ou de 10 % pour les baux à loyer conventionné.
- Locations courtes (jusqu'à 30 jours) : cedolare secca de 21 % pour un bien choisi par le contribuable et de 26 % pour l'autre (L. 213/2023) ; depuis 2026, à partir de trois logements, l'activité est présumée exercée à titre d'entreprise et la cedolare secca n'est pas applicable (L. 199/2025). Le CIN (code d'identification national du logement) est obligatoire.
- À défaut, IRPEF (impôt sur le revenu) de droit commun sur le loyer diminué d'un abattement forfaitaire de 5 %.
Vendre une maison en Italie : quand la plus-value est imposée
La plus-value est imposée si le bien est vendu dans les cinq ans suivant son achat ou sa construction, sauf s'il a été reçu par succession ou s'il a servi de résidence principale au vendeur ou aux membres de sa famille pendant la majeure partie de cette période (art. 67, comma 1, lett. b, TUIR). Il est possible d'opter pour l'impôt substitutif de 26 % directement dans l'acte, par l'intermédiaire du notaire.
Pour les biens ayant fait l'objet de travaux Superbonus achevés depuis dix ans au plus, la lettre b-bis s'applique (L. 213/2023, art. 1, comma 64). Les terrains à bâtir sont toujours imposés.
Maison en Italie : et dans votre pays de résidence ?
- Allemagne : les revenus de biens immobiliers italiens sont en principe exonérés, mais ils augmentent le taux applicable aux autres revenus (Progressionsvorbehalt).
- France : le loyer doit également être déclaré en France, qui accorde un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant.
- Espagne : le loyer est déclaré avec un crédit pour l'impôt italien ; pour les biens détenus à l'étranger au-delà de 50 000 € par catégorie, une obligation déclarative s'applique (modelo 720).
- Royaume-Uni, États-Unis, Australie : le revenu est déclaré et l'impôt italien est récupéré au moyen du foreign tax credit.
Ces indications sont générales : la convention applicable doit toujours être vérifiée.
Comment cela s'applique-t-il à votre situation ?
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Les risques fiscaux d'une maison en Italie pour un non-résident
- Oublier l'IMU ou la déclaration de revenus italienne pour les loyers.
- Payer l'impôt en Italie puis de nouveau dans le pays de résidence, sans crédit d'impôt.
- Vendre sans avoir calculé la plus-value et les impôts dus dans le pays de résidence.
Comment nous gérons la fiscalité de votre maison en Italie
- Nous calculons l'IMU, l'éventuelle réduction et les impôts sur les loyers, et choisissons le régime le plus avantageux.
- Nous déposons la déclaration italienne de non-résident.
- Nous planifions la vente avant l'acte définitif, en coordonnant l'Italie et le pays de résidence.
Vous êtes encore en phase d'achat ? L'acquisition (droits, avantage « prima casa » pour les Italiens émigrés à l'étranger, due diligence) est traitée sur la page du service immobilier.
Questions fréquentes
Un non-résident peut-il opter pour la cedolare secca ?
Oui, pour les locations d'habitation : 21 %, ou 10 % pour les baux à loyer conventionné.
Si je vends ma maison en Italie après cinq ans, dois-je payer des impôts en Italie ?
En principe non, sauf dans les cas Superbonus (dix ans) et pour les terrains à bâtir. Il faut toutefois vérifier l'imposition dans le pays de résidence.
Qui paie l'IMU d'un bien détenu en indivision ?
Chaque propriétaire, à hauteur de sa quote-part.
Ai-je droit à la réduction de 50 % de l'IMU ?
Oui, si votre retraite a été acquise en totalisation internationale avec l'Italie et que vous résidez dans l'État étranger qui vous la verse. La réduction s'applique à un seul logement, ni loué ni prêté à usage.
Combien coûte une consultation avec Andrea Matera ?
La consultation en ligne coûte 150 € + TVA pour 30 minutes, 300 € + TVA pour 60 minutes et 450 € + TVA avec un document écrit de synthèse et un plan d'action. Elle se déroule en visioconférence, en italien ou en anglais, où que vous soyez.
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