Immobilie in Italien als Nichtansässiger: Vermietung, Verkauf, IMU

Von Andrea Matera, Dottore Commercialista und Chartered Accountant (ICAEW, ACCA) · Aktualisiert am 22. Oktober 2026

IMU für Nichtansässige

Die Immobilie eines Nichtansässigen in Italien ist in der Regel keine Hauptwohnung; die IMU ist daher zu dem von der Gemeinde beschlossenen Satz fällig, in zwei Raten bis 16. Juni und 16. Dezember. Aus dem Ausland zahlen Sie mit dem Formular F24 oder per Überweisung nach den Vorgaben der Gemeinde.

Ermäßigung um 50 %: Sie gilt für eine einzige Wohneinheit, die weder vermietet noch zur unentgeltlichen Nutzung überlassen ist und Nichtansässigen gehört, die eine im Rahmen eines internationalen Abkommens mit Italien erworbene Rente beziehen (Zusammenrechnung italienischer und ausländischer Versicherungszeiten) und in dem ausländischen Versicherungsstaat ansässig sind, der die Rente zahlt (Art. 1 Abs. 48 L. 178/2020; Ris. MEF 5/DF/2021). Die TARI (Abfallgebühr) ist um zwei Drittel ermäßigt. Für die IMU-Ermäßigung ist die IMU-Erklärung einzureichen.

Vermietung in Italien: cedolare secca, IRPEF und Kurzzeitvermietung

• Mieteinkünfte aus einer italienischen Immobilie werden in Italien besteuert, auch wenn Sie im Ausland leben, und Sie müssen eine italienische Einkommensteuererklärung abgeben.
• Cedolare secca: auch für Nichtansässige bei Wohnraumvermietung verfügbar (Circ. AdE 26/E/2011), zu 21 % oder 10 % bei Verträgen mit vereinbartem Mietzins.
• Kurzzeitvermietung (bis 30 Tage): cedolare secca von 21 % für eine vom Steuerpflichtigen gewählte Immobilie und 26 % für die andere (L. 213/2023); seit 2026 wird bei drei oder mehr Wohnungen eine unternehmerische Tätigkeit vermutet, und die cedolare secca ist nicht anwendbar (L. 199/2025). Erforderlich ist der CIN (codice identificativo nazionale, nationaler Identifikationscode).
• Alternativ reguläre IRPEF auf die um pauschal 5 % gekürzte Miete.

Verkauf der Immobilie: wann der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig ist

Der Veräußerungsgewinn ist steuerpflichtig, wenn die Immobilie innerhalb von fünf Jahren nach Erwerb oder Errichtung verkauft wird, es sei denn, sie wurde geerbt oder für den größeren Teil dieses Zeitraums als Hauptwohnung des Verkäufers oder seiner Familienangehörigen genutzt (Art. 67 Abs. 1 Buchst. b TUIR). Sie können die Ersatzsteuer von 26 % direkt in der Kaufurkunde über den Notar wählen.

Für Immobilien mit Superbonus-Maßnahmen, die vor höchstens zehn Jahren abgeschlossen wurden, gilt Buchstabe b-bis (Art. 1 Abs. 64 L. 213/2023). Baugrundstücke sind stets steuerpflichtig.

Immobilie in Italien: Besteuerung in Ihrem Wohnsitzstaat

• Deutschland: Einkünfte aus italienischen Immobilien sind in der Regel steuerfrei, erhöhen aber den Steuersatz auf die übrigen Einkünfte (Progressionsvorbehalt).
• Frankreich: Die Miete ist auch in Frankreich zu erklären, das eine Steuergutschrift in Höhe der entsprechenden französischen Steuer gewährt.
• Spanien: Die Miete wird mit Anrechnung der italienischen Steuer erklärt; für Auslandsvermögen über 50.000 € je Kategorie besteht eine Meldepflicht (modelo 720).
• Vereinigtes Königreich, USA, Australien: Das Einkommen wird erklärt und die italienische Steuer über den foreign tax credit angerechnet.

Dies sind allgemeine Hinweise: Das anwendbare Abkommen ist stets zu prüfen.

Risiken bei einer Immobilie in Italien

• Die IMU oder die italienische Einkommensteuererklärung für Mieteinkünfte vergessen.
• Steuern in Italien und erneut im Wohnsitzstaat zahlen, ohne Steueranrechnung.
• Verkaufen, ohne den Veräußerungsgewinn und die Steuern im Wohnsitzstaat berechnet zu haben.

So optimieren wir die Steuern auf Ihre Immobilie in Italien

• Wir berechnen IMU, eine etwaige Ermäßigung und die Steuern auf die Miete und wählen die günstigste Regelung.
• Wir reichen die italienische Steuererklärung für Nichtansässige ein.
• Wir planen den Verkauf vor dem notariellen Kaufvertrag und stimmen Italien und Wohnsitzstaat aufeinander ab.

Sie kaufen noch? Der Erwerb (Steuern, Erstwohnungsvergünstigung für im Ausland lebende Italiener, Due Diligence) wird auf der Seite zur Immobilienberatung behandelt.

Häufige Fragen

Allgemeine Informationen, Stand: 22. Oktober 2026. Sie ersetzen keine Beratung zu Ihrem konkreten Fall.