Cedolare secca contratti 2019

Il legislatore ha esteso la possibilità di adottare la cedolare secca anche ai contratti di locazione stipulati nel 2019 e aventi ad oggetto locali commerciali (categoria C1) aventi superficie massima di 600 mq.

Al fine di valutare se la cedolare secca sia la tassazione più conveniente per voi è necessario prendere in considerazione:

  • tipologia contrattuale;
  • aliquota marginale;
  • presenza o meno di altri redditi;
  • diritto a detrazioni d’imposta;
  • aliquote delle addizionali regionali e comunali.

La tipologia contrattuale è fondamentale al fine di valutare a quale imposizione assoggettare il reddito prodotto dall’immobile. Infatti caratteristica della cedolare è l’applicazione dell’aliquota sull’intero importo dell’affitto, ossia sul 100% del canone incassato.

Nei contratti liberi, ossia quelli per i quali il canone è determinato contrattualmente tra le parti, ai fini Irpef, il canone da dichiarare è il 95% scontando una deduzione forfettaria del 5%.

Nel caso, invece, di contratti a canone concordato, alla predetta deduzione se ne aggiunge un’altra pari al 30%, così che complessivamente il canone da dichiarare è pari al 66,5%.

Altre variabili da considerare ai fini di applicare o meno la cedolare secca sono:

  • individuare le aliquote Irpef nel quale rientra il reddito prodotto durante l’anno;
  • individuare l’esistenza e l’ammontare delle spese detraibili (spese mediche, veterinarie, scolastiche, etc.) e deducibili (contributi previdenziali, assicurazioni alternative, etc.);
  • la presenza o meno di addizionali comunali e/o regionali da applicare al reddito prodotto.

Per poter esercitare l’opzione il contribuente, infatti, deve tener conto della situazione reale relativamente alle imposte pagate. Ci sono situazioni nelle quali si può avere una convenienza fiscale maggiore a scegliere il regime dell’aliquota marginale per i nuovi contratti, quindi denunciando il reddito da locazione ai fini Irpef. Questo accade in due casi specifici:

  • situazioni di incapienza (senza reddito da locazione) e spese significative per le quali si ha diritto a detrazioni d’imposta;
  • presenza di soli redditi assimilati a quelli di lavoro dipendente per i quali la detrazione d’imposta non è rapportata al periodo di lavoro e c’è margine per utilizzare la detrazione stessa.

Nel primo caso sommando i redditi prodotti durante l’anno con quello prodotto dalla locazione è possibile utilizzare le detrazioni per ridurre l’importo dell’Irpef dovuto sul canone di locazione. Se invece si optasse per la cedolare secca si avrebbe l’obbligo di pagare l’imposta sul canone senza poter usufruire delle detrazioni per le spese sostenute. Si pensi, ad esempio, di un contribuente che ha sostenuto lavori di ristrutturazione sull’immobile da affittare e per questa ragione gli spettano detrazioni rilevanti e tali da superare l’Irpef dovuta, o, ancora chi affitta parte dell’immobile nel quale vive e ha diritto alla detrazione del mutuo, ma ha solo il reddito da locazione.

Stesso discorso per il secondo caso: le detrazioni per i redditi assimilati, infatti variano in funzione del reddito e sono pari a 1.104 x (55.000 – reddito complessivo/50.200). La convenienza a dichiarare il canone di locazione ai fini Irpef può aversi considerando che per i primi 4.800 euro di reddito non sono dovute imposte in virtù della detrazione.

Siamo a vostra disposizione per ogni ulteriore chiarimento.